หลายครั้งที่เจอคำถามว่า “สัญญาจะซื้อจะขายต้องติดอากรแสตมป์หรือเปล่า?” ดูเหมือนจะเป็นเรื่องง่ายที่ตอบได้ทันที แต่ความจริงกลับซับซ้อนกว่าที่คิดครับ สัญญาจะซื้อจะขาย คือ ข้อตกลงล่วงหน้าที่บอกว่าผู้จะซื้อและผู้จะขายตั้งใจจะทำธุรกรรมในอนาคต แต่ยังไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์จริงจัง ต่างจากสัญญาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงแล้ว ผมขอบอกก่อนว่าตรงนี้แหละที่เป็นหัวใจของการถกเถียง

1. ฝั่งที่บอกว่า “ต้องติด” เพราะเป็นตราสารที่ผูกพันทางกฎหมาย

ถ้าสัญญาจะซื้อจะขาย นั้นมีเงื่อนไขที่ชัดเจน เช่น วางมัดจำ ผิดสัญญาเสียค่าปรับ หรือมีผลทางกฎหมายที่ผูกพัน ถือว่าเป็น “ตราสาร” ตามประมวลรัษฎากร ซึ่งโดยปกติจะต้องติดอากรแสตมป์ โดยมีข้อมูลจากหลายแหล่งเชื่อถือได้ยืนยันว่า เอกสารที่มีลักษณะผูกพันทางกฎหมายและเกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ควรได้รับการพิจารณาให้ติดแสตมป์เพื่อความถูกต้องตามกฎหมาย และป้องกันปัญหาทางแพ่งในอนาคต

2. ฝั่งที่บอกว่า “ไม่ต้องติด” เพราะสัญญาจะซื้อจะขายยังไม่สมบูรณ์

แต่ในอีกมุมหนึ่ง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1090/2530 กลับให้คำตอบที่น่าสนใจมาก กรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีการชำระเงินบางส่วน แม้จะไม่ได้ติดอากรแสตมป์ ก็รับฟังว่ามีการรับเงินได้จริง เพราะหนังสือสัญญานั้นไม่ถือเป็นใบรับเงินตามกฎหมายภาษีอากร แถมยังมีข้อสังเกตว่า ถึงแม้จะมีการวางมัดจำ หรือเงื่อนไขผูกพัน แต่หากยังไม่ใช่สัญญาซื้อขายสมบูรณ์ ก็ไม่จำเป็นต้องติดแสตมป์ทันทีครับ

3. ทางปฏิบัติที่นักกฎหมายหลายคนแนะนำ

ในทางปฏิบัติ ยังมีข้อเสนอว่า “ถ้าสัญญาจะซื้อจะขายยังไม่มีปัญหา ฟ้องร้อง หรือข้อพิพาท ก็ยังไม่ต้องติดอากรแสตมป์” แต่ว่าหากเกิดข้อพิพาทขึ้น เช่น ฟ้องร้องดำเนินคดี จะต้องงัดเอาสัญญานั้นมาใช้เป็นหลักฐาน ก็สามารถติดอากรแสตมป์ย้อนหลังได้ตามกฎหมายครับ วิธีนี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในช่วงที่ยังไม่มีปัญหา แต่ก็ยังเปิดทางให้ดำเนินการได้เมื่อถึงคราวจำเป็น

4. ทำไมต้องถกเถียง?

เพราะ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ไม่ใช่เอกสารเดียวกันกับ “สัญญาซื้อขาย” ที่โอนกรรมสิทธิ์กันจริงจัง หลายคนยังสับสนคิดว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเหมือนใบเสร็จหรือสัญญาผูกมัดเต็มรูปแบบ ทั้งที่จริงแล้ว มันยังเป็นเพียง “ข้อตกลงเบื้องต้น” เท่านั้น ซึ่งถ้าติดแสตมป์ทุกสัญญาจะซื้อจะขายที่มีมัดจำ ก็อาจเป็นภาระเกินความจำเป็น แต่ถ้าไม่ติดเลย แล้วเอกสารนั้นมีผลผูกพันจริง จะกลายเป็นช่องโหว่ทางกฎหมาย

5. ไกรวัล มองอย่างไร?

นี่คือพื้นที่ “เทา” ที่ต้องใช้วิจารณญาณและความเข้าใจที่ลึกซึ้ง สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายที่มีเงื่อนไขผูกพันชัดเจน มีมัดจำหรือค่าปรับ อาจจำเป็นต้องพิจารณาเรื่องอากรแสตมป์อย่างจริงจัง แต่สำหรับสัญญาที่ยังเป็นแค่ข้อตกลงล่วงหน้า ไม่มีการชำระเงิน หรือยังไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายชัดเจน ก็อาจยังไม่ต้องติดแสตมป์ได้ และสำหรับคนที่อยากเซฟต้นทุนในช่วงแรก วิธีติดอากรแสตมป์เมื่อต้องใช้จริงตอนมีข้อพิพาทก็เป็นทางเลือกที่นักกฎหมายแนะนำ

6. มีคำแนะนำไหม?

ต้องดูว่า ตรวจสอบสัญญาว่ามีผลผูกพันทางกฎหมายแค่ไหน ถัดมา ถ้ามีมัดจำและเงื่อนไขผิดสัญญา ควรเตรียมติดอากรแสตมป์นะครับ แต่หากเป็นเพียงข้อตกลงล่วงหน้า ควรเก็บเอกสารไว้ให้ชัดเจนและรอจนกว่าจะมีสัญญาซื้อขายสมบูรณ์ ทั้งนี้ไม่ว่าจะอย่างไร ปรึกษาทนายหรือนักกฎหมายในกรณีซับซ้อนเพื่อความมั่นใจ

บทความนี้ไม่ได้ฟันธงว่า สัญญาจะซื้อจะขาย(เช่น ที่ดิน) จะต้องติดหรือไม่ติดอากรแสตมป์ แต่ผมหวังว่าจะช่วยให้เห็นภาพและเข้าใจเรื่องนี้อย่างรอบด้าน เพื่อไม่พลาดประเด็นสำคัญของการติดอากรแสตมป์ครับ

ไกรวัล